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交付房屋的结构超出通常“合理”形态可构成违约
来 源:通化日报   作 者:刘书晗   日 期:2018-09-04

  案情回顾:

  郭某与某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份,约定郭某购买某房地产开发有限公司商品房一套,用途为住宅,层高为2.9米。二年后房屋建成,某房地产开发有限公司通知郭某办理房屋接收手续。郭某发现屋顶是斜顶,层高最高处达5.5米。为此,郭某以交付的房屋与自己签订合同时对房屋结构的约定不符为由,认为属于某房地产开发有限公司重大违约,请求解除双方买卖合同。

  律师意见:

  双方签订商品房买卖合同时,涉诉的房屋尚未建成,郭某作为普通消费者也仅是通过规划设计平面图、沙盘等大概了解预售房屋的结构。而商品房买卖合同当中一般也不具体约定房屋的具体结构和形态,仅约定房屋的性质是住宅,现案涉房屋户型确与正常的户型不同,为顶层坡顶的特殊户型,且存在局部层高过高等问题,已超出了常人对住宅房屋的正常理解。

  根据合同法第六十一条规定,合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。本纠纷涉及的合同按常规没有约定房屋的具体结构和形态,属于没有约定或约定不明,根据合同法第六十一条规定,应按合同有关条款或者交易习惯确定。根据合同约定,房屋的性质是住宅,故应依据对住宅的通常合理认识标准来确定。

  所谓“合理”,是以通常情况下常态的住宅的结构形态为判断标准。本案从房屋建成后的情况看,房地产公司交付的房屋存在的问题确实远远超出了常规的合理住宅结构和形态,显然不符合通常的住宅结构标准,消费者购买这样的房屋,在装修、使用及房屋文化习俗、心理上形成诸多不便,因此,应属于房地产公司重大违约,郭某要求解除合同,应当允许。以上意见仅供参考。